Developer: Zlevňování nečekejte

ROZHOVOR Situace na trhu s nemovitostmi je nevyzpytatelná, do vývoje cen vstupuje spousta aspektů. Podle projektového ředitele společnosti SATPO Jiřího Dvořáka, kterého PrahaIN.cz vyzpovídala v souvislosti s realitním trhem, se však stále jedná o jednu z nejvýhodnějších investic. Jeho slova potvrzují i někteří ekonomové, jež upozorňují, že i při vysokých úrocích u hypoték, jsou sazby stále pod úrovní inflace. Pro dlužníky je tedy situace výhodná. Významného poklesu cen se zřejmě zatím nedočkáme.

Jak byste popsal aktuální situaci na trhu s nemovitostmi?  

Situace na trhu je v tuto dobu nevyzpytatelná, příliš mnoho aspektů vstupuje do vývoje cen nemovitostí, a to jak v prodeji, tak u pronájmu. Ať už je to inflace, válka na Ukrajině či růst hypotečních sazeb, již nyní vidíme mírné ochlazení trhu, nicméně, stále platí, že poptávka po nemovitostí převyšuje nabídku. Roste požadavek vyššího standardu u klientů, kteří očekávají slevu či pobídku, aby měli jistotu, že i přes rostoucí cenu nemovitostí investují svým výběrem do nemovitosti správně.

Podle některých odborníků dochází ke stagnaci, dokonce ke zlevňování bytů z druhé ruky, tedy starších nemovitostí. Je to pravda? 

Jak se zmiňuji výše, zaznamenáváme první signály slábnoucí důvěry klientů v příští hospodářský vývoj, mírně klesne zájem o nemovitosti, respektive poptávky budou, ale mnohem méně lidí si bude moci dovolit koupi nemovitosti, zkrátka, pro mnohé se sen o vlastním bydlení vzdálí a trh se více rozdělí na investory a celoživotní nájemníky. Minulý rok byl rekordní v počtu uzavřených transakcí a objemu poskytnutých hypoték, to v letošním roce určitě nezopakujeme, ale stagnací bych to nenazýval. Slevy jsou uplatňované tam, kde dochází k nějakému kompromisu v rámci standardu bydlení, což je výhodné pro kupujícího, který vidí konkurenční výhodu právě v ceně a výhodné i pro prodávajícího, který nemusí investovat do stavebních úprav. Příkladem může být z naší nabídky City Home bytový dům v ulici Veletržní , kdy nabízíme slevu až 700 tisíc korun na vybrané byty právě z toho důvodu, že klient z té slevy může investovat do lepšího vybavení bytové jednotky. 

Novostavby se zatím drží na stejných cenách jako v loňském roce. Nicméně jsem si všimla, že někteří developeři začali nabízet bonusy například v podobě vybavení, dokonce jsem viděla projekt, ve kterém nabízeli, že developer pokryje rozdíl v dražší hypotéce. Je to podle vás dočasná situace, nebo to může být začátek nového trendu? 

Různé formy bonusu, ať už je to kuchyň, vybavení či auto zdarma, to vše je běžná praxe při prodeji bytových jednotek v developerských projektech, kdy developer potřebuje splnit požadavek předprodeje kvůli bankovnímu financování. Garance hypoteční sazby je aktuálně nový typ bonusu, který pro developera představuje podobnou výši slevy jako je u jiných bonusů. Je to reakce na vysokou hypoteční sazbu, která by neměla odradit klienty, investice do nemovitostí je i nadále považována za jednu z nejvýhodnější. 

Je reálné, že developeři v blízké budoucnosti byty zlevní?  

Dle mého názoru ve velkém nikoliv, ledaže by developer uvedl na trh příliš vysoké ceny nad tržním průměrem. Slevy se mohou týkat doprodeje posledních bytů v jinak vyprodaném projektu, ale toto je běžná praxe. U nás jsou to poslední dvě bytové jednotky s dispozicí 3+kk v Rezidenci Kobrova a v rezidenčním projektu Holečkova House, oba projekty jsou ve výstavbě a až na tyto dvě jednotky vyprodané.  

 

Rezidence Vitality společnosti SATPO, zdroj: SATPO

Nemáte obavy o to, že čím více budou média informovat o nedostupnosti hypoték, klesající poptávce a zlevňujících se bytech, tím více se to bude stávat realitou?  

Toto vše je dočasné, nikoliv trvalé. Development je běh na dlouho trať, když nyní dáte nový rezidenční projekt do nabídky, klienti budou čerpat hypotéky nejdříve za dva roky. A jak to bude s hypotékami vypadat za dva roky, to nikdo z nás neví. Určitě je potřeba více a pečlivěji klientům vše vysvětlit a vykomunikovat.

Jak je to vlastně s cenotvorbou v případě developerského projektu, na co všechno musí stavitel myslet? 

Velmi složitá otázka, obecně to však začíná nákupem pozemku, což je velmi zásadní i pro celou ekonomiku projektu, pak jsou to veškeré náklady spojené s přípravou projektu, financování, daně, management, ceny konkurenčních projektů v dané lokalitě a zejména náklady spojené se standardem výstavby, atd. Aspektů je mnoho. Cenotvorba na úrovni jednotek začíná již před nákupem pozemku a pak se průběžně indexuje, sledují se ceny v okolí až do úplného výprodeje. 

Dá se na výstavbě ušetřit tak, aby nové byty byly kvalitní a zároveň dostupné? 

Záleží na developerovi, ale není to trend, kterým by naše společnost šla. My usilujeme o vysokou kvalitu a tržní cenu, aby se stal rezidenční projekt mimořádným místem pro život a investice do nemovitosti měla trvalou hodnotu. 

Co developerům nejvíce komplikuje práci? Kde by stát měl pomoci?  

Mockrát zmiňované a probírané téma jsou povolovací procesy, zejména jejich délka. Z médií vidíme, že se vynakládá velké úsilí o zefektivnění povolovacích procesů, v což pevně doufáme. 

Přijde mi, že na jednu stranu nadáváme, že jsou byty drahé, že se málo staví, ale když přijde na věc a najde se někdo, kdo nám chce stavět takzvaně za humny, tak novou výstavbu blokujeme. Je to tak? Máte podobné zkušenosti? Nebo to není pravda? 

Toto záleží zejména na lokalitě a počtu sousedů.  Vše je o komunikaci a správné volbě navrženého projektu. Každý nový projekt přirozeně navyšuje cenu okolních nemovitostí, vzájemným respektem a pochopením se dá ušetřit spousta času a peněz, přičemž z rekultivace okolí benefitují všichni. 

Jaký je současný trend ve výstavbě? Myslím tím například to, že se staví menší byty, místo plovoucích podlah dřevěné a tak dále.

Standard se mění spolu s trendy a je to postupný vývoj. Od koberce k laminátu, od laminátu k třívrstvým dřevěným podlahám, aj.  Standard projektů se mění, stejně jako požadavky na technologie a vybavení, nicméně vždy to záleží na tom, za jaké ceny chcete prodávat s ohledem na lokalitu, velikost projektů atd. Obecně však přetrvává zájem spíše o menší byty, zejména s dispozicí 2+kk. 

Pamatujete si na nějaký speciální požadavek ze strany klientů, který vám dal opravdu zabrat?  

Společnost SATPO působí na rezidenčním trhu více než 28 let a příběhů je spoustu. Mezi k nim patří požadavek klienta se zájmem koupě luxusního penthouse, když si na střeše přál vybudovat odpalovací golfové místo v centru Prahy.