Plat 132 tisíc, splátka 49 tisíc na třicet let. Mladí lidé se křižují před hypotékami

Od dubna se zpřísnily podmínky pro získání hypoték. ČNB díky nově získaným pravomocím limity pro hypotéky může v podstatě nařídit. Což je tou největší změnou. Žadatel musí mít naspořeno minimálně dvacet procent z ceny nemovitosti, o kterou usiluje. Jedná se o takzvané LTV (loan to value). S jeho výší se pracovalo už v minulosti, bankám bylo dříve doporučováno, aby nepůjčovaly více jak 80, maximálně 90 procent z ceny nemovitosti. 

ČNB se k tomuto kroku od srpna 2021, kdy ji pravomoci byly uděleny, odhodlala poprvé.

„Bankovní sektor jako celek se v průběhu letošního roku při poskytování hypotečních úvěrů vrátil ke značně uvolněným standardům. Takto uvolněné standardy jsme naposledy pozorovali v roce 2018, než byly poprvé zavedeny limity příjmových ukazatelů. S ohledem na tuto skutečnost i na přetrvávající nadhodnocení cen bydlení považujeme za nezbytné nastavit přísnější parametry pro poskytování hypoték, tj. nastavit limity ukazatelů LTV, DTI a DSTI na obdobných úrovních jako před počátkem pandemie. Cílem je bránit nárůstu zranitelnosti bankovního sektoru,“ uvedl guvernér České národní banky Jiří Rusnok.

Podmínka LTV ve výši 80 procent se dotýká klientů, kterým je více než 36 let, mladším ročníkům bude stačit deset procent z ceny nemovitosti. 

Mezi další faktory, které z hypoték udělají prakticky nedostupnou záležitost, je podmínka DTI a DSTI.

O co jde?

Je to jednoduché. Banka klientovi nesmí půjčit více než je 8,5násobek jeho ročního příjmu. U lidí pod 36 let pak 9,5násobku. A zároveň splátky, které bude klient splácet, nesmí překročit více než 45 procent čistého měsíčního příjmu respektive 50 procent u lidí mladších 36 let. 

Výhody vyšších hranic u mladších ročníků jsou podmíněny tím, že hypotéka bude určena ke koupi nemovitosti sloužící k vlastnímu bydlení. 

To byla fakta. Pojďme se ale společně podívat na to, co to znamená v praxi. Budete překvapeni stejně jako my.

Vybrali jsme tři vzorové situace. Ve všech vystupuje osoba, která žije sama a o hypotéku bude žádat pouze jednotlivec. Pokaždé se bude jednat o osobu ve věku pod 36 let. Jediné, co se liší, je výše příjmu. Bude to třeba pan David. Poptávat se v každém příjmovém pásu bude hypotéka na nemovitost v hodnotě pěti a deseti milionů korun.

Pojďme na to…

David pracuje v Praze a jeho příjem dosahuje místního průměru. Ten ve čtvrtém čtvrtletí roku 2021 dosahoval 48.130 korun. Pro zjednodušení budeme částky zaokrouhlovat. Připomínáme, že se jedná o hrubý příjem, pro potřeby na hypotečním trhu musíme pracovat s čistým příjmem, což je 38.000 korun. Zároveň se Davidovi podařilo našetřit jeden milion korun. 

David si vybral dvě nemovitosti. Malou garsonku za 5 milionů korun a takzvané 3kk v širším centru za 10 milionů korun. 

Začněme u levnější nemovitosti. Prvním podmínkou, kterou David musí splnit, jsou vlastní úspory. Při ceně nemovitosti 5 milionů korun se jedná o půlmilionu, který je třeba mít na účtu. V případě dražší nemovitosti je to milion. 

Druhou podmínkou je, že Davidovi banka půjčí maximálně 9,5 násobek jeho ročního čistého přijmu, což je 4.332.000 korun. Co se týče první nemovitosti, pak by si ji David zatím stále mohl koupit, druhá, dražší, nepřichází v úvahu. Je tu ale ještě poslední podmínka a tou je výše měsíční splátky hypotéky. David ke koupi využije celý naspořený milion, což znamená, že bude žádat o čtyři miliony. V takovém případě například Komerční banka nabízí měsíční splátku (při 30leté době splácení a 5leté fixaci úrokové míry) 21.231 korun. 

A ejhle. Ačkoli to vypadalo nadějně, má David smůlu. Měsíční splátka je totiž díky vysoké úrokové míře vyšší, než je polovina čistého měsíčního příjmu. David má tedy smůlu. 

Ale co kdyby se Davidovi poštěstilo, dostal novou práci a jeho měsíční příjem by činil 75.000 korun v hrubém, tedy 58.000 v čistém? První nemovitost by mohl s přehledem koupit. Co se týká bytu za 10 milionů, měl by opět smůlu. Banka mu totiž nemůže půjčit více než 9,5 násobek čistého ročního příjmu, což v jeho případě činí 6.612.000. S naspořeným milionem by na 3kk prostě nedosáhl. 

Má, nemá?

A jak by to bylo v případě, že by David vydělal 100.000 měsíčně hrubého, tedy 76.000 čistého? Banka by mu půjčila maximálně 8.664.000, s naspořeným milionem by měl dohromady 9.664.000. I při takové výši mzdy je byt 3kk v širším centru Prahy pro Davida nedostupný. Aby splnil druhou podmínku, musel by vydělat měsíčně 110.000 korun hrubého. Třetí podmínku, kterou je splátka ve výši maximálně 50 procent čistého měsíčního příjmu, nesplnil. Komerční banka totiž nabízí hypotéku ve výši 9 milionů korun se splatností 30 let a dobou fixace úrokové míry na pět let za 49.979 korun měsíčně, což je více než polovina čistého příjmu Davida. David by musel vydělat přibližně 132.000 korun hrubého měsíčně, aby si mohl vysněný 3kk koupit. 

Ilustrační výpočet hypotéky u Komerční banky

Na závěr je třeba zmínit, že jsme pracovali s čistě hypotetickým příkladem.

V reálném životě může nastat mnoho situací, které by na Davidovu žádost měly vliv, například by o hypotéku nežádal sám, někdo by mu půjčil vyšší hotovost, čímž by žádal o menší množství peněz. Je také fakt, že ČNB dovolila bankám, že zhruba pět procent nově poskytnutých hypoték nemusí splňovat doporučené limity DTI a DSTI (celková dlužná částka, měsíční splátka versus výše měsíčního příjmu).

Výši hypotéky by ovlivnilo i to, zda David nemá na splátky auto a domácí spotřebiče, protože i tyto věci se započítávají do celkového dluhu.

Samotnou kapitolou jsou pak žadatelé z řad OSVČ. Komplikace, se kterými by měly podnikající osoby počítat, jsou ještě větší. Ti, kteří uplatňují vysoký paušál (60 a více procent), nebo ti, kteří se přihlásili k platbě paušální daně, dnes na trhu hypoték obstojí velmi těžce.