KOMENTÁŘ: Buďme upřimní. Dostupné bydlení je za současných podmínek čirá utopie

Byly doby, sedmdesátá léta, kdy se na území  České republiky stavělo v průměru více než 80 tisíc bytů ročně, v roce 1975 to bylo dokonce 95 tisíc bytů. V osmdesátých letech minulého století pak tempo bytové výstavby zvolnilo, ale i tak se stavělo v průměru kolem 65 tisíc bytů ročně. Bytová výstavba v tomto období probíhala především formou panelové výstavby.

Je také pravdou, že mnozí pak tyto paneláky nazývali králíkárnami. Když se s panelovou výstavbou začínalo, v padesátých letech, mluvilo se o tom, že životnost těchto domů bude tak padesát let, ale žijí dodnes. A je po bydlení v nich docela poptávka, když dnes takový byt z osmdesátých let na trhu stojí kolem 6 - 7 milionů či více, a to opravdu není pro každého.

Trochu to připomíná baťovskou výstavbu ve Zlíně, kdy prý i tehdy stavěné domky měly být snad jen na dvacet let, a dnes, po téměř sto letech, stojí a dobře slouží svému účelu.  

S nástupem devadesátých let skončilo období panelové výstavby. Sice ještě v polovině osmdesátých let byl v tehdejším Projektovém ústavu Výstavby hlavního města Prahy vyvinut systém panelové výstavby UNI 90, který měl překonat její nedostatky z minulosti, ale k realizaci se již nedostal. Ten vyvinutý systém byl velmi variabilní. Standard pro dostupné byty tehdy předpokládal, že byt pro jednoho obyvatele by měl mít 34 m², pro rodinu s 2 dětmi 78 m², pro dvoučlennou rodinu 48 m². Jeho součástí byly i lepší parametry tepelné i zvukové izolace atd. Jen pro srovnání, panelové byty ze sedmdesátých let měly kolem 65 m². Byl by to tedy nesporný krok vpřed.

Nová doba

Panelárny, které vyráběly panely pro panelovou výstavbu, během několika let zanikly a jen část z nich se přeměnila na výrobce různých betonových profilů. Ty dobře známe z výstavby továrních hal, resp. dnes nejvíce z výstavby skladišť, které potkáváme téměř na každém sjezdu z dálnice v podstatě na celém území České republiky. 

Byty začaly být stavěny jinými systémy a masová výstavba bytů, tak, jak byla známa z minulosti, v podstatě zanikla. 

V roce 2023 se postavilo 38 tisíc bytů v celé ČR, po velkém úsilí. Sotva polovina toho, co se stavělo před rokem 1990. Nesporně dokážeme stavět byty pro bohatší klientelu, ale pro průměrného občana s průměrným platem či mladou rodinu jsou takové byty nedostupné. Co tedy má takový občan dělat, když snad má mít také právo na jakési slušné bydlení. 

Proto také vidíme, že určitá část občanů to řeší tak, že hledá své bydlení v chatách původně určených k úplně jiným účelům, ale při troše tolerance je i takové bydlení dnes přijatelným řešením. Už to asi není řešení pro rodiny s dětmi. Proto také porodnost – kromě jiných příčin – klesá a je na rekordně nízké úrovni a není vidět, že by se něco na tomto negativním trendu mělo změnit. Jen od roku 2021 klesla porodnost o 30 tisíc dětí ročně a za ty tři roky se nenarodilo kolem 70 tisíc dětí. A ty se už nenarodí, to je nevratná ztráta.

Namísto masové výstavby bytů v období do roku 1990 se stavební sektor orientovaný na výstavbu bytů po roce 2000 zásadně změnil. Zformoval se zde systém, o kterém můžeme hovořit jako o „stavebním kartelu“, a ten téměř plně ovládl bytovou výstavbu. Hovořit o tom, že by to bylo masová bytová výstavba tak, jak ji známe z minulosti, nelze. Přitom potřeba, resp. poptávka po bytech nijak neklesá.

Stavebnický kartel

To, co expresivně nazýváme „kartel“, není obvyklý kartel, který snad najdeme v učebnicích ekonomie.  Musíme vzít především v úvahu ještě jeden fakt. V podmínkách české ekonomiky, a to je malá ekonomika, je pro každé odvětví typické, že je v něm možná kolem deseti velkých hráčů, resp. hlavních firem, které jsou navíc specializovány na určitou stavební činnost. Těm velkým pak „přizvukují“, lze-li to tak nazvat, desítky středních či menších firem.  

V tomto systému se všichni znají a vědí o sobě téměř všechno, jaké má kdo kapacity, co umí dobře, co umí méně, jaké má problémy atd. Jistě mezi nimi existuje konkurence, ale je to jiná konkurence, kde platí hlavně se vzájemně nepřekvapovat. To jen naivní profesoři z univerzit možná mají pocit, že zde existuje nějaká konkurence, kde se všichni předhánějí, aby stavby postavili co nejlaciněji. Je to naopak, nepřítelem je ten, kdo by chtěl zavedený systém narušit a kazil by ceny. Je to také tím, že v sektoru stavebnictví dominuje zahraniční kapitál a ten nemá zájem na narušování „nepsaných pravidel.“ 

Nikdy dříve tu takový „kartel“ neexistoval. V té minulé plánované ekonomice by nic takového nemohlo vzniknout, protože nad tím stálo ministerstvo stavebnictví, to už by si tam, mezi státními podniky, dokázalo zjednat pořádek. 

Ten český „stavební kartel“ je tvořen v prvé řadě developery. Ti skoupili, již před lety, pozemky vhodné pro bytovou výstavbu, do mnohých pozemků zainvestovali a na nich organizují výstavbu bytů podle svého uvážení a ve spolupráci s municipalitami.

Jsou také těmi, kdo pak dokončené byty prodává. Mají také odpovídající historii, a tak jsou přijatelnými partnery pro banky, které se podílejí na financování takové výstavby. 

Dalším členem „stavebního kartelu“ jsou stavební firmy – velké firmy. Jiné firmy si nemohou dovolit jít do výstavby většího objektu, neboť k tomu musí složit odpovídající bankovní  garanci, která bude zárukou, že se podaří objekt dokončit, resp. bude garancí pro případné problémy s dokončením objektu. Takových velkých stavebních firem v české ekonomice není o moc více než deset, a v podstatě všechny patří zahraničnímu kapitálu (až na jednu výjimku, asi největší firmu). 

Tyto velké firmy si na stavební práce najímají menší subdodavatelské firmy s potřebnými zaměstnanci, nejednou z agentur práce využívající v převážné míře pracovníky z východu. Tyto malé firmy pracují v podstatě za mzdy s jen malými zisky.  

Třetím členem „stavebního kartelu“ jsou výrobci stavebních hmot a materiálů, cihel atd. I ti jsou dnes především v rukách zahraničního kapitálu, který zde v krátké době po roce 1990 převzal většinu českých firem dodávajících zdící materiály (cihelny). Mimochodem, ziskovost některých těchto firem je mimořádná, až třetinu tržeb představuje zisk, ten jako  dividenda odchází k zahraniční matce. Dnes se nejmenovaný výrobce cihel chlubí, že existuje již více než 130 let (založen ještě v rakousko-uherské monarchii) a snaží se stavebníkům namluvit, že poskytuje na své výrobky garanci na dalších 130 let. Marketing možná, ale ekonomicky naprostý nesmysl. Slibem však neurazíš, jak se říká. 

Je tam ještě jeden účastník „stavebního kartelu“, banky. Ony poskytují hypotéky, které na dlouhou dobu „přiváží“ takového klienta k bance. Je to ohromný kšeft pro každou banku – poplatky, úroky, pojištění a v podstatě bez rizika. Právě rostoucí ceny tzv. dostupných bytů dnes vedou k úvahám, zcela vážně míněným, o prodloužení hypoték až na 40 let, a dokonce s možností pak ji předat dětem. 

Staronové technologie

Když to zjednodušíme, pak po celou dobu aktivního života, resp. zaměstnání, od 25 let až do 65 let bude člověk splácet hypotéku, aby s odchodem do důchodu se zbavil hypotéky a začal si užívat důchodu, nebo rovnou zemřel, a nedočkal se ani důchodu? To je ideál současné společnosti? Že by právě v tom spočívala důchodová reforma? Anebo ještě jinak, říkáme přece, aby si lidé spořili na důchod. Jak to asi tak udělají, když mají ještě hypotéku? Leda že by pak ten splacený byt prodali a žili z toho výnosu. V jakém bytě?

Po opuštění panelové výstavby se dnes staví „klasicky“. Současný systém výstavby bytových domů spočívá ve výstavbě pomocí betonového skeletu, který je vyplňován cihlami. Nebo je základem železobetonová skořepina doplňovaná opět cihlami a z venkovní strany dodatečnou izolací. To je systém, který zavádí na stavbu tzv. mokré procesy a stavbu časově prodlužuje a zdražuje. Nicméně je to určitě systém, který vyhovuje právě výrobcům stavebních materiálů, jak stavebních hmot, tak i zdicích materiálů.

Snad jen dodejme, že tento postup byl již v předválečné odborné literatuře kritizován, že je pomalý a nákladný. Tehdejší pokrokoví architekti navrhovali právě zprůmyslnění bytové výstavby formou využití panelů, které zlevní a zrychlí výstavbu a také pomůže rychle odstranit nedostatek dostupného bydlení, který již tehdy byl pociťován. 

Má-li se něco skutečně změnit ve výstavbě dostupného bydlení, pak se musí tyto byty začít stavět tak, že se bude dosahovat ročního počtu dokončených bytů kolem 50 až 55 tisíc. To současný systém stavění nedovoluje. Je příliš pracný a zdlouhavý. Řešení je proto pouze v rozvinutí, resp. v návratu k panelové výstavbě novými systémy. 

A nyní trochu počítání

V osmdesátých letech se při stavbě barrandovského sídliště používala panelová technologie. Stavělo se tempem 40 bytů za měsíc. Nebo jinak, dvě stavební party (přibližně 60 montážníků) postavily za jeden rok 800 bytových jednotek včetně předání. 

Cena takového bytu byla v tehdejších cenách 120 tisíc korun, tu dostávala stavební firma.

Zkusme si dnes tyto ceny převést do dnešních cen. Tuto základní cenu vynásobme zhruba patnáctkrát, to je asi tak poměr tehdejších mezd k současné mzdové úrovni. Jako jedno z měřítek.  Nakonec myslím, že i ostatní ceny v podstatě odpovídají takovému cenovému nárůstu v globále, protože některé budou nižší, konkrétně ceny pohonných hmot, v takovém měřítku by ceny nafty apod. musely být tehdy kolem 2 korun. (ovšem v těchto letech benzin stál kolem 8 Kč/l), stejně tak i jiné energie, byť byly v poslední době zvýšeny.

Potom cena tehdejšího bytu by měla být v současných cenách kolem 2 milionů korun. K tomu připočtěme cenu pozemku připadajícího na takový byt v paneláku, to bude kolem 100 - 150 tisíc korun. Započtěme tam ještě další náklady a budeme na ceně kolem 3 – 3,5 milionů. Započtěme i DPH atd. a budeme někde kolem 4 milionů korun (s velkou rezervou).

To je ovšem jiná cena, než je ta, za kterou nám současný „stavební kartel“ takové nově postavené byty nabízí, minimálně za ceny kolem 120 tisíc Kč/m2 (tedy 7 – 8 milionů korun). 

Jaké je řešení?

V prvé řadě by to měl být stát, kdo by měl mít „dozor“ nad výstavbou dostupného bydlení. Měl by být tím, kdo „objednává takové byty a stanovuje jejich cenu“, jakási státní zakázka, která rozhodně nemůže vycházet ze současné velmi drahé a zdlouhavé technologie. Možná může existovat jakýsi státní developer. Bude se tento státní developer opírat o současný systém výstavby, který je nákladný? Jaký by v tom byl potom rozdíl oproti současnosti? Postavilo by se více dostupných bytů ? To sotva.

Co s tím? Základ řešení je přece v tom odstranit současný nedostatek bytů, který při přebytku poptávky nemůže nevést k trvalému růstu jejich ceny. To je přece ekonomická zákonitost, že nedostatek nabídky vede k růstu ceny. Nenamlouvejme si, že současný stav hlavním aktérům nevyhovuje - vysoké ceny vedou k vysokým ziskům. Proto je tu také onen „stavební kartel“.

To, co potřebujeme v řešení dostupného bydlení, pokud ho skutečně chceme řešit, je především návrat k panelové výstavbě dostupného bydlení, která by měla umožnit poskytnout zájemcům byt bez nadměrné ekonomické zátěže a v potřebném počtu pokrývajícím poptávku. 

K tomu ovšem potřebujeme, pokud se vydáme takovou cestou, panelárnu. Novou vybavenou moderní technikou, roboty apod., a schopnou dodávat nakonec byty plně splňující i náročné požadavky z hlediska energetické účinnosti recyklovatelnosti atd. Takové panelárny ve světě existují, není potřeba toho moc vymýšlet. Jen je potřeba chtít. Kapacita na 4 - 5 000 bytů ročně se dá pořídit za zhruba 1,5 miliardy korun. Stát na příspěvek na bydlení v roce 2023 vydal 18 miliard korun a nezískal za to žádný byt. Není to důvod začít přemýšlet jinak a stavět byty?

Dnes je to především o tom začít nedostatek bytů řešit. Řešit ho nově, skutečně efektivně. Je tu i jiná cesta než sedět a očekávat od každé nově příchozí vlády, že něco vyřeší. Řešit to administrativně, zrychlením nějakého papírování, jak to předvedla současná vláda snad ani nepřipomínat…  Co tedy dělat?

Autoři textu: Jaroslav Ungerman a Sándor Borfó