foto: Vít Hassan pro PrahaIN.cz/Turisté v Praze
KOMENTÁŘ: Pokud Praha napne síly k regulaci Airbnb, a nikoliv k výstavbě, bude to strategická chyba. Krátkodobé pronájmy jsou významný problém pro centrum města a jejich regulace pomůže snížit hluk či daňové úniky. Bytovou krizi metropole ale nevyřeší.
Debata o dostupnosti bydlení v Praze se v posledních letech, a to i pod vlivem různých mediálních kampaní, často stáčí k Airbnb. Svým způsobem je to pochopitelné a na první pohled to dává smysl.
Krátkodobé pronájmy jsou velmi viditelné, koncentrují se především v centru města a v některých domech či ulicích mohou reálně zhoršovat kvalitu života místních obyvatel. Z toho ale ještě neplyne, že právě Airbnb je významnou příčinou bytové krize a že jeho omezení dokáže pražský trh s bydlením zásadně změnit.
V červnu 2026 bylo v Praze evidováno asi 7 900 aktivních celých bytů nebo domů nabízených prostřednictvím Airbnb. Praha má přibližně 720 tisíc bytů, takže celý tento segment odpovídá zhruba 1,1 procentu pražského bytového fondu.
Tím však samozřejmě nechci říct, že Airbnb nemůže představovat významnou lokální problematiku pro debatu. Asi všichni chápeme, že jedno procento rozprostřené rovnoměrně po celé Praze by bylo něco úplně jiného než vysoká koncentrace krátkodobých pronájmů v několika čtvrtích historického centra.
V případě, že odmítneme myšlenku, že je právo v zásadě každého bydlet na Praze 1, a připustíme, že je možné bydlet i v jiných částech Prahy (trochu návodné, já vím), tak je potřeba pracovat s celoměstskými čísly. A ta ukazují na podstatně větší problém: Praha dlouhodobě nestaví dostatek nových bytů.
Institut plánování a rozvoje Prahy uvádí, že pro stabilizaci trhu je potřeba zahajovat přibližně 10 tisíc bytů ročně. Takové tempo však v případě Prahy působí spíše jako zbožný sen.
Pokud tuto hranici použijeme jako benchmark a za každý rok od roku 2006 spočítáme rozdíl mezi potřebnými deseti tisíci a skutečně zahájenými byty, dostaneme kumulovaný „bytový dluh“ ve výši 91 427 bytů. Jinými slovy, od roku 2006 v Praze v průměru každý rok chyběla téměř polovina objemu výstavby, který město samo považuje za potřebný.
To je zásadní pro pochopení nepoměru, který celou debatu rámuje. Zatímco je evidováno přibližně 7 900 aktivních celých Airbnb bytů, kumulovaný deficit výstavby přesahuje 91 tisíc bytů. Bytový dluh je tedy přibližně 11,5krát větší než celý současný objem Airbnb.
Zkusme přesto nejradikálnější možný scénář. Airbnb v Praze ze dne na den skončí a úplně všech 7 900 bytů se okamžitě vrátí na trh dlouhodobého bydlení.
To je samozřejmě velmi optimistický předpoklad – značná část těchto nemovitostí by se pravděpodobně změnila na jiné formy ubytování, část by jejich vlastníci využívali jinak a část by na dlouhodobý nájemní trh vůbec nevstoupila.
I kdybychom ale tento předpoklad přijali, Praze by stále chybělo více než 83 tisíc bytů. Úplné odstranění Airbnb by vyřešilo pouze zhruba 8,6 procenta kumulovaného bytového deficitu za posledních 20 let.
Ještě důležitější je podle mě další rozměr problému. I kdybychom velmi příznivě zaokrouhlovali „ve prospěch potřeby regulace Airbnb pro řešení bytové krize“, tak bychom tím pokryli deficit výstavby vytvořený za dva roky.
Pokud tedy napneme síly k Airbnb, a nikoliv k výstavbě, za dva roky zjistíme, že jsme zpátky tam, kde jsme byli. A co teď? A to stále pracujeme s prakticky nereálným scénářem, že se na dlouhodobý trh vrátí každý jednotlivý byt.
Neříkám však, že debata o Airbnb je zbytečná, jen bychom si měli správně pojmenovat, co vlastně řešíme. Pokud je cílem snížit hluk, problémy v bytových domech nebo vyhýbání se daňovým povinnostem, může mít diskuse o regulaci za jistých okolností své opodstatnění.
Pokud je ale cílem vyřešit dostupnost bydlení v Praze, zaměřujeme se na problém, který je řádově menší než skutečná příčina. Jak sami vidíme, ani úplný zákaz Airbnb nevytvoří desítky tisíc chybějících bytů. Ty mohou vzniknout pouze výstavbou.
Hlavním problémem Prahy proto není několik tisíc bytů na Airbnb, ale desítky tisíc bytů, které se během posledních dvaceti let vůbec nepostavily.
Autor je ředitelem Liberálního institutu