Pavel Zelenka (Praha sobě): Jak nedostupné je postavit dostupné bydlení

26. 04. 202221:35
Pavel Zelenka (Praha sobě): Jak nedostupné je postavit dostupné bydlení
foto: Se svolením Pavla Zelenky/Pavel Zelenka

POLITICI VLASTNÍMI SLOVY Místostarosta Prahy 7, člen zastupitelstva hl. m. Prahy za Praha sobě na svém Facebooku 22. dubna k současným stavebním předpisům

Nedávno sociální sítě ohromila fotografie krabic dokumentace nutné k povolení výstavby nového pavilonu v ZOO Praha. Fotka týmu pracovníků, který není za kupou papírových beden skoro vidět, ani zdaleka nevypoví, jak náročné je ve skutečnosti postavit obyčejný bytový dům.

Představme si městskou část, která vlastní hypotetickou rohovou parcelu prakticky uprostřed města v dochozí vzdálenosti tři minuty od stanice metra a tramvaje. Na té chce vystavět dostupné bydlení, třeba pro učitele, samoživitele či osamělé seniory. Z obou stran parcela sousedí s pětipatrovými historickými činžáky z počátku 20. století. Vnitroblok je částečně zastavěný, kdysi zde byly dílny, nyní jsou z nich garáže či drobná nerušící výroba. Parcela je v jihovýchodním cípu bloku domů a má výměru zhruba tisíc metrů.

Bez jakéhokoliv počítání, prostým pohledem na okolí je zřejmé, že byste zde měli být schopni postavit rohový dům, který blok doplní do výšky okolní zástavby a uvnitř zbude pěkný volný zhruba třistametrový dvorek.

Ale ouha! Pohledem do územního plánu zjistíte, že zde stanovený koeficient umožňuje postavit buď jen jedno pětipatrové křídlo navazující jen na jednu stanu bloku, nebo rohový dům o výšce pouhých tří pater. Buď tedy vytvoříte „zub“ nízkým domem, nebo blok domů z jedné strany neuzavřete. Místo 30 bytů se vám do domu vejde asi tak 18 bytů. Připomínám, že jde o parcelu tři minuty od metra.

Takové mrhání kapacitou místa si žádá změnu územního plánu – každý rozumný úředník a zastupitel musí uznat, že zde je navýšení kapacity v pořádku a že územní plán se musí „opravit“. Máte-li štěstí, ve zrychleném řízení získáte změnu za dva roky. DVA ROKY.

Územní změna doběhla a projektujete plnohodnotný pětiposchoďový bytový dům s třiceti byty. Pražské stavební předpisy vám přikazují postavit zde minimálně 17 parkovacích míst. V případě této parcely se jedná o dvě podzemní patra obsluhovaná výtahem pro auta, jelikož na tak malém pozemku vám nevyjdou obalové křivky pro nájezdové rampy. Dvě podzemní patra vás vyjdou cca na 20 milionů. Geologie je příznivá, nemáte žádnou výjimku, garáže zkrátka musíte postavit. Uprostřed města, tři minuty od metra a tramvajové zastávky.

Dále přijde na řadu ochrana veřejného zájmu jménem zdraví obyvatel, tedy lidově hygiena. Vzdušnou čarou cca 150 m od budoucího domu je železniční trať (bude se jednou rušit, ale to při kolaudaci nikoho nezajímá). Podle hlukové vyhlášky můžete postavit pouze dům bez otevíracích oken s nucenou ventilací, tzv. přefukovaný dům, protože hladina hluku měřená na fasádě vám prostě nic jiného neumožní. Ve vedlejších domech sice už sto let bydlí spokojení lidé a evidentně ve zdraví zde své životy prožily minimálně tři generace. Ale to nehraje roli, nyní chráníme veřejné zdraví takovým způsobem, že kdo nemá na dům s klimatizací, ať radši bydlí na ubytovně se štěnicemi nebo pod mostem. Je to lepší, než aby otevřeným oknem slyšel projíždějící vlak. Potřebná technologie pro vzduchotechniku se vám ovšem musí někam vejít, a jak si vysvětlíme později, na střeše být nemůže. Takže ji umístíte do podzemí, kde jsou ovšem už garáže. Nevadí, přidáme další podzemní patro. Provoz domu pochopitelně bude vyžadovat neustálou cirkulaci vzduchu a bude tedy závislý na neustálém odběru elektřiny, jinak se nájemníci udusí. To jim rozpočítáte do provozních nákladů, stejně jako náklady na výtah pro auta a revize hasícího systému v garážích.

V bytech samozřejmě musíte dodržet hygienou požadované dvoje dveře mezi kuchyní a toaletou, protože jinak by obyvatelé mohli umřít na komplikace způsobené žloutenkou. Takže si do dispozic bytů narvete pidipředsíň, abyste za tento zbytečný kousek prostoru, kde si maximálně zujete boty, zaplatili cca 150-200 tis. korun.

Pak zbývá splnit koeficient zeleně. Neexistuje výjimka a třistametrový travnatý dvorek se stromem nestačí. Buď se tedy vrátíte ke konceptu nedostavěného bloku a postavíte jen 18 bytů, nebo uděláte tzv. zelenou střechu. Taková střecha musí unést minimálně půl metru zeminy, aby na ní skutečně mohla růst zeleň. V tu chvíli nemůžete počítat s jednoduchou ekonomickou skeletovou konstrukcí a stavíte robustní monoliticky ztužený barák s pořádnou nosností. Dalších deset miliónů navíc.

Ještě potřebujete vyřešit vytápění. S plynovým kotlem se dnes můžete rozloučit. Fotovoltaika na střeše by pomohla, ale tam plníte koeficient zeleně, takže nic. Nabízí se tepelné čerpadlo, jenže pozemek je malý, i na něm plníte koeficient zeleně, a navíc by se vám odvolali sousedé, protože udělat vrt je obtěžující. Na dálkový teplovod vás nepřipojí – zbývá tedy elektřina.

Dobrá zpráva je, že parcela je mimo městskou památkovou rezervaci a její ochranné pásmo, takže nemusíte obíhat dvoje památkáře, kteří by vám jinak zakázali zelenou střechu a požadovali střechu sedlovou s pálenými taškami a vy byste nemohli splnit koeficient zeleně požadovaný jiným orgánem státní správy. Tzv. vzájemně rozporná stanoviska jsou kořením každého povolovacího procesu!

Rádi byste postavili dům bezbariérový. Přidáte tedy evakuační výtah se záložním agregátem či bateriemi. Když to pak všechno sečtete, zjistíte, že jste postavili tzv. dostupné bydlení, kde nájemné pokrývající vstupní investici stojí 24 tis. za šedesátimetrový byt – bez energií. Celé vám to trvalo šest sedm let, a to se ve veřejných zakázkách a povolovacím procesu nikdo neodvolal, vše proběhlo hladce a vy jste trhli rekord v rychlosti.

Zkrátka, nakladli jsme si takové nároky na výstavbu bytů, že nejsme schopni postavit normální bydlení pro normální lidi. A netýká se to samozřejmě jen městských částí nebo obcí. Pokud domy staví developer, platí pro něj stejná pravidla. Výsledná cena pak není jen chamtivost developerů, ale nároky společnosti na to, co musí splňovat „standardní“ bydlení. Dokud si na Ministerstvu pro místní rozvoj nevezmou při tvorbě stavebního zákona do ruky konkrétní kazuistiky a dokud znovu neprověří všechny normy, zda skutečně plní smysl ochrany veřejných zájmů, pak se v bytové výstavbě nedočkáme žádného významného zrychlení a zlevnění.

Publikováno se souhlasem autora

Publikováno se souhlasem autora

Tagy

Speciály

Kudy kráčel zločin
Tajnosti slavných