Proč Praha nestaví: městské byty brzdí povolení i územní plán

Výstavba dostupného bydlení pro Prahu stojí. Ani u projektů, které už mají jasné obrysy, není termín dokončení zatím v dohledu. „Naše projekty jsou v přípravě,“ hlásí Pražská developerská společnost (PDS). Situaci má usnadnit nový pražský územní plán, který bude zastupitelstvo schvalovat koncem května.

Pražská developerská společnost byla založena v roce 2020 za účelem přípravy projektů dostupného městského nájemního bydlení. Ani za více než pět let fungování však žádný z připravovaných projektů nedošel do fáze, kdy by se takzvaně koplo do země.

„V tomto roce jí byly svěřeny první městské pozemky a do dnešního dne tvoří její portfolio 90 hektarů, na kterých dostupné bydlení pro město připravuje. V roce 2024 podala žádosti o veřejnoprávní povolení pro první balík 450 bytů a správní řízení dosud probíhá. V letech 2026 a 2027 předloží stavebním úřadům žádosti o povolení dalších 1 500 bytů. PDS projekty podle své zakládací listiny nestaví, jejím úkolem je projekty připravit a získat stavební povolení,“ uvedla ke konkrétním číslům pro PrahaIN.cz Markéta Miková, která má na starost komunikaci realitních firem a projektů.

Letos by podle jejích slov mohlo konečně dojít k realizaci některých projektů. V návaznosti na vydání stavebního povolení však bude muset hlavní město nejprve vypsat výběrové řízení na dodavatele, který pak bude moci stavbu zahájit.

„Bližší časový harmonogram PDS nedokáže odhadnout, protože rozhodnutí je na jiných organizacích (stavební povolení – příslušný stavební úřad, Magistrát hl. m. Prahy – vypsání výběrového řízení na dodavatele stavby),“ doplnila Miková. Nejblíže k povolení je prý projekt Peroutkova v Praze 5 s padesáti byty.

Výstavba u Ďolíčku ztroskotala na právech

Jedním z projektů, který už několik let zná svou budoucí podobu i konkrétní parametry, je bytový dům Vršovická v Praze 10 v bezprostřední blízkosti fotbalového stadionu Ďolíček. Nově vzniklé byty mají být určeny především pro takzvané preferované profese, například zdravotníky, učitele, řidiče MHD nebo policisty. Část městských bytů má také sloužit pro potřeby městské části, která je poskytne například rodičům samoživitelům nebo seniorům.

Architektonická soutěž na řešení bytového domu se 139 nájemními bytovými jednotkami a maloobchodními prostory v přízemí se uskutečnila už v roce 2022. Vítězem se stala kancelář Kuba + Pilař architekti. Od té doby ale projekt stojí. Podle PDS ho zpozdily administrativní komplikace spojené s procesem postoupení práv ke stavebnímu povolení z městské části Praha 10, respektive ze společnosti Praha 10 Majetková, na hlavní město.

„Projekt je v projektové přípravě. Očekáváme, že žádost o stavební povolení bude podána v roce 2027,“ sdělila redakci Miková. Městská část zatím na dotazy redakce týkající se budoucnosti projektu neodpověděla.

Povolování brzdí územní plán

Novou výstavbu v Praze brzdí také současný územní plán, který je platný od roku 1999. Nereguluje například výšky budov. Tato problematika se řeší až v dalších úrovních povolování, což vede k jistým konfliktům nejen mezi městem a developery, ale i místními obyvateli, kteří jsou často proti vysokým budovám. To má změnit nový plošný limit, o kterém na tiskové konferenci ve středu 25. března informoval náměstek pražského primátora pro územní a strategický rozvoj Petr Hlaváček (STAN).

Nový Metropolitní plán by měli pražští zastupitelé schvalovat na konci května. Umožnit by měl výstavbu až stometrových věží v lokalitách Roztyly, Chodov, Bohdalec, Vysočany či Nové Butovice. O něco nižší domy pak mají vzniknout na Pankráci, Žižkově, Budějovické, Opatově, Nových Dvorech, v Bubnech nebo na Kolbenově.

Důležitá je hustota, ale i plánovací smlouvy

Podle náměstka však zlepšování výstavby a bytové situace v Praze na množství výškových budov závisí pouze okrajově. Důležitější je obecná hustota osídlení či takzvaný koncept města krátkých vzdáleností. Více než polovina staveb v metropoli je podle jeho slov pouze dvoupatrová a nová výstavba je velice pomalá.

Vznik nových bytových projektů má podle Hlaváčka usnadnit také systém plánovacích smluv schvalovaných mezi investory a samosprávami. Ty prý výrazně zrychlují a zjednodušují povolování staveb, protože potenciální konflikty řeší ještě před zahájením povolování. Městu navíc přinášejí miliardy korun v rámci takzvaných kontribucí.

Městská výstavba je prý asi o 35 procent levnější než soukromá, se započítáním ceny pozemku o 20 až 25 procent. To je podle náměstka dáno především vysokými maržemi developerů. Ty prý vyplývají z faktu, že řada soukromých projektů v Česku nakonec nevznikne. Developeři proto do marží promítají i rizika a zmařené investice.