Víte, za kolik stavíme byty ve Varšavě? Majitel developerské skupiny UDI Group o penězích, korupci a pokřivené Praze

ROZHOVOR „Podobným způsobem, jako nás na Žižkově, mohou politici vydírat všechny investory. Je to opět cíleně vytvořený prostor pro korupci. A takových příkladů by byly desítky," řekl v rozhovoru pro PrahaIN.cz majitel skupiny UDI Group Radek Menšík.

Podnikáte v Polsku, Maďarsku, Srbsku, Česku. Proč jste vynechali Slovensko?

Naše společnost na Slovensku před dvaceti lety působila. Nicméně ještě za dob bývalého premiéra Mečiara mi byla regulérně ukradena. Po této zkušenosti, i když se po investičních příležitostech díváme v hlavních městech všech okolních zemích včetně Slovenska, v případě Bratislavy jsme velmi obezřetní. Navíc trh je zde velmi podobný tomu v Česku – malý, přehřátý s cenami, které jsou velmi nadsazené, daleko od skutečných příjmů obyvatel. V tuto chvíli tedy Slovensko nepatří k hlavním cílům našich investic. Kromě zemí, které jste zmínil, podnikáme také v Latinské Americe a díváme se po západní Evropě.

Kde pro Vás bylo z pohledu podnikání nejtěžší prosadit se?

Zdálo by se, že to musí být Polsko, které je extrémně otevřené a na trhu panuje velmi silná konkurence. Ale není tomu tak. Jasně se tady ukazuje, že kdo umí, ten umí. V Polsku stavíme jeden z našich větších projektů s 960 byty. Prodáváme na extrémně konkurenčním trhu projekt navržený předním polským architektonickým ateliérem za poloviční ceny proti Praze a velmi se nám daří. Paradoxně nejsložitější pro nás je prosadit se v Česku, nebo přesněji nikoli v Česku, ale v Praze, kde je trh velmi pokřivený a nahrává jen vybraným developerům. My jsme si ale v zahraničí zvykli na to, že se nemusíme přátelit s politiky tak, jak je zvykem v Praze a jak se ukázalo například na kauze Dozimetr. V Polsku, Maďarsku nebo Srbsku, ale i v Latinské Americe, pokud náš projekt splňuje územní plán a všechny normy a požadavky zákonů, tak stavíme.

Classic Ursus ve Varšavě.

Můžete srovnat v letech, jak složitá je komunikace s úřady v jednotlivých zemích?

Dobrým příkladem je první etapa našeho polského projektu Classic Ursus ve Varšavě, kde jsme v jednání s úřadem byli všeho všudy necelé dva měsíce. Za tu dobu tamní úřady zvládly zprocesovat celé řízení a posoudit veřejný zájem v rámci prví etapy projektu, která má 114 bytů. V Praze by totéž trvalo zhruba šest let. Máme v Praze projekty, kde jsme v souladu s územním plánem a ani po osmi letech nemáme vydané stavební povolení. To není rozdíl jednoho, ale dvou řádů. A to se samozřejmě propisuje do cen bytů. Těch je díky politiky uměle udržované bublině na trhu tak málo, že se jejich ceny vyšplhaly na dvojnásobek proti Varšavě, Budapešti nebo Bělehradu.

To nezní optimisticky.

Bití jsou na tom samozřejmě především občané, kteří nemají šanci si byty koupit. Není to o tom, že by v Praze byla nějak abnormálně vysoká investiční poptávka po bytech, ani nijak výrazně větší odpor sousedů nebo spolků proti nové výstavbě. Tzv. NIMBY efekt (not in my back yard - tedy zjednodušeně stavějte kdekoli, jen ne v mém sousedství) je totiž běžný všude na světě. Nikde se ale nesetkáváme s tak flagrantním porušováním zákonů a zneužíváním moci ze strany politiků a nedodržováním lhůt ze strany úřadů. Navíc v zahraničí si politici uvědomují, že vycházet v populistické politice vstříc NIMBY efektu je velmi krátkozraké. I ti voliči, kteří dnes bydlí a nechtějí, aby se stavělo v jejich sousedství, budou mít za 10 nebo 15 let děti a budou další byt potřebovat. A co ti, kteří dnes na bydlení v Praze nedosáhnou a kvůli tomu musí bydlet ve středních Čechách a dnes a denně dojíždějí a zatěžují silnice, které platí Praha?

Dobře, mluvíme obecně. Strašákem většiny podnikatelů je obecně vzato úřad. S ním spojená korupce. Narazili jste na ni?

Korupce nemusí být jen ta známá krabice od bot nebo igelitka s kapříky nebo přerozdělování zakázek na kokainových párty. To je jen špička ledovce. Problém u nás je hlavně ten, že přebujelý stát, pokřivený právní systém a nekonečné množství všelijakých regulací a nařízení tvoří obrovský prostor pro korupci. Politici si ho cíleně vytvářejí proto, aby k ní měli příležitost. Dobrá ukázka je náš projekt na Žižkově, kde nám již došla trpělivost a po dvou letech jednání jsme podali i trestní oznámení na neznámého pachatele, které ale z podstaty věci směřuje na tamní politiky.

Proč?

V našem případě ukázkově zneužili moc, když poté, co neuspěli proti našemu projektu v běžném řízení, využili právní kličku a nechali si svěřit do péče od magistrátu sousední pozemek, přes který potřebujeme vést připojení na sítě k našemu domu. Udělali to jen proto, aby nám nevydali souhlas s vedením sítí. My jsme si přitom magistrátní souhlas zajistili ještě před tím, než jsme pozemek koupili právě proto, abychom vyloučili možnost, že tuto formu proti našemu projektu někdo zneužije.

Polyfunkční objekt Žižkov

Nicméně magistrát dopředu s investorem podle svých vnitřních pravidel neuzavírá smlouvu o smlouvě budoucí dříve, než je vydáno územní rozhodnutí. Proč myslíte, že má město ta pravidla nastavena tak nešikovně? Myslíte, že tento problém město řešilo poprvé? Všechny projekty se ve městě připojují na sítě přes chodníky, které vlastní město, tedy přes městské pozemky. Podobným způsobem tak mohou politici vydírat všechny investory. Je to opět cíleně vytvořený prostor pro korupci. A takových příkladů by byly desítky…

Vývoj ekonomiky i světového dění nenahrává rodinným investicím, kam zcela jistě patří bydlení. Vnímáte to podobně?

Bydlení, a především pak investice do bytových domů, je velmi stabilní v každé době a v každé zemi. Nicméně jak jsem zmínil, investiční poptávka po bydlení je v Praze stejná jako v ostatních metropolích, kde podnikáme. Například ve Varšavě dává investice do bydlení i daleko větší ekonomický smysl. Vstupní náklad, tedy cena bytu, je zde totiž proti Praze poloviční, nájemné, ze kterého tu investici splácíte, je naopak vyšší. Návratnost takové investice je ve Varšavě výrazně rychlejší než v Praze. Pokud samozřejmě pomineme spekulativní investici na další růst ceny nemovitostí. Ty jsou ale v Praze výrazně nadhodnocené, dokonce podle posledních údajů ČNB o 40 procent. Takže tady už jsme na hraně rizika.

Pakliže byste se jako lidi po škole rozhodovali například mezi drahou hypotékou a uložením peněz do dluhopisů nebo termínovaných vkladů, kde jsou nyní vysoká procenta, co byste zvolili?

Tady stavíte proti sobě dva světy. Hypotéka, tedy uložení budoucích zisků do nemovitosti, neřeší totéž, jako dluhopisy, kdy ukládáte současné zisky do nějakého finančního instrumentu a řešíte naopak jejich budoucí výnos. Hypotéku si berou lidé, kteří mají naspořenou jen část prostředků, ale aktuálně potřebují řešit bydlení. Samozřejmě v době levných hypoték využívali dlouhodobé bankovní peníze i lidé, kteří jimi financovali nákup investičního bytu. Při současných cenách hypoték myslím ale tento segment v podstatě vymizel. Naopak do různých finančních investičních nástrojů ukládají peníze lidé, kteří bydlení neřeší, a chtějí jen zhodnotit své peníze.

Už jsme se o tom bavili, ale stejně mi to nedá. Proč stojí ve Varšavě metr nového bytu cirka 50-70 tisíc a v Praze jednou tolik?

Ve Varšavě mají lidé velmi podobné příjmy jako v Praze, hypotéky tam stojí podobně, poptávka po investičních bytech je tam možná i větší, protože Varšava je větší trh a sídlí zde mnohem více nadnárodních firem a je zde tedy více expatů, kteří si mohou dovolit kupovat investiční byty. Jediný velký rozdíl, který nahrává tomu, proč bydlení ve Varšavě koupíte za polovinu toho pražského, je tady v tom, že zatímco v posledních deseti letech se v Praze povoluje řádově 3-5000 bytů ročně, ve Varšavě je to víc než 20 tisíc. Díky tomu je na primárním trhu nových bytů ve Varšavě převis nabídky nad poptávkou, a to tlačí ceny dolů. Tento stav samozřejmě také velmi kultivuje nabídku developerů. Ve Varšavě se skutečně musíme snažit, abychom byty prodali, a to se odráží na architektonické kvalitě projektů a technické kvalitě staveb, v množství zeleně a veřejného prostoru v okolí domů apod. V Praze je situace zcela opačná. Pokud se ve městě, kde oficiálně žije 1,3 milionu, neoficiálně 1,6 a možná i víc lidí, dostane na trh ročně jen 5000 nových bytů, tak je to zcela nedostatečné. Poptávka je mnohonásobně vyšší. A pokud máte něco, po čem je poptávka, můžete si dovolit požadovat násobně vyšší cenu. Prostě čeho je málo, to je drahé. Tak jednoduché to je.

Polyfunkční objekt Žižkov

Jak hodnotíte developerské prostředí v Česku? Narážím na Pentu, Central Group, Sekyru a podobně.

Developerské prostředí v Česku je velmi výrazně pokřivené podmínkami, které na trhu panují. Nechci hodnotit podnikání konkurence. Je každého věc, jak se svou značkou jednotlivé firmy zacházejí. Já podnikám na mezinárodním trhu a v zahraničí jsem si zvykl na transparentní prostředí. Kvůli vyššímu zisku, který developeři v Praze jednoznačně dosahují, nehodlám riskovat dobré jméno společnosti tím, že se budu s politiky scházet v bytech na kokainových párty. Pak bych asi mohl stavět bez problémů i v Praze. Já bych byl ale mnohem raději, aby město přistupovalo ke všem developerům stejně. Ať jedná v souladu se zákonem, nediskriminačně, ať nastaví jasná pravidla platná pro všechny, která zajistí rovné podmínky. Podle mě by v zahraničí, kde podnikám, nebylo možné, aby za příklad developerské spolupráce s městem byly ústy náměstka primátora pro územní rozvoj dávány projekty developera, o kterém je známo, že pro tyto své projekty za velmi netransparentních podmínek nakoupil pozemky od státních firem nebo dokonce od samotného města za pětinové nebo dokonce nižní ceny proti těm tržním.

Jaký očekáváte ekonomický vývoj politiky ČNB, který je rozhodující pro úrokové sazby jak hypoték, tak pochopitelně spoření?

ČNB je jen ve vleku situace a ve skutečnosti nemá možnosti, jak ji výrazně ovlivnit. Jsem přesvědčen o tom, že kdybychom už dávno přijali euro, dnes by zde byla inflace poloviční a úvěry by také byly levnější. Nadnárodní charakter našeho podnikání nám dává velkou výhodu v tom, že velkou část úvěrů máme v eurech, což eliminuje tyto „české“ výkyvy.

A poslední: Co negativního a pozitivního vnímáte na byrokratické infrastruktuře v metropoli ČR?

Vezměme si jen nadcházející volby. V Praze volíme víc než 1.100 zastupitelů. To je strašně vysoké číslo. Myslím že nikde ve světě, tedy v civilizovaném světe, se tolik politiků nevolí. V Praze připadá jen asi tisíc obyvatel na voleného zastupitele městské části, v Mnichově je to dvojnásobek a ve Varšavě dokonce čtyřnásobek. Praha má 57 městských částí, Varšava s větším počtem obyvatel má 18 obvodů. Myslíte, že platí úměra, že čím víc politiků, tím lepší zastoupení zájmů obyvatel? Já si to nemyslím. Spíš bych řekl, že platí, čím víc politiků, tím víc peněz potřebují odklonit. Bohužel, tak to je.